Airbnb(エアビーアンドビー)ホストはゲストハウス【簡易宿所】開業をなめすぎている

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ゲストハウス

2015年ごろから爆買のブームもあって、日本ではAirbnb(エアビーアンドビー)民泊が流行しています。そして、早期に始めたホストさん達が、簡易宿所の許可をとってゲストハウスを営業しようとする人達も増えてきました。

Airbnbとゲストハウス

どちらも同じ宿泊させる「業」だから、ほとんど同じと思っているAirbnbホストも多いですが、宿泊客の傾向も運営の方法も全く違います。

2020年のオリンピックまで訪日旅行客がずっと増加するような予想がたてられていますが、果たしてそうでしょうか。ゲストハウス経営は簡単なのでしょうか。

今がゲストハウスの開業チャンスか?

現役ゲストハウスオーナーが語ります。

ゲストハウスとは

ゲストハウス

簡易宿所営業 ・・・客室を多数人で共用する宿泊施設です。(ユースホステル、カプセルホテルなど)

旅館業法には、ゲストハウスという明確な定義はありません。日本の法律で定められる区分の中では、簡易宿所という名前になっていますが、世間一般ではゲストハウスという名前で広まっています。

沢山の宿泊客でトイレやお風呂といった共同施設をシェアして使います。その分、宿泊費用を安く抑えられるメリットがあります。客は外国人旅行者がターゲットになっている場合が多いです。

簡易宿所営業申請手続きの流れについて 旅館業許可申請はどうしたらよいか・・・まず旅館業には4種類あります。○ホテル営業 ・・・洋式客室を主体とする宿泊施設で、レストランや食堂で食事を提供できる宿泊施設です。○旅館営業 ・・・和式客室を主体..

ゲストハウスとエアビーの違い

相鉄グループ

ゲストハウスは、一戸建てや一棟ビルで営業していることが多いです。それに比べてAirbnb物件は、マンションを使用している割合がとても多いのが特徴的です。

住宅専用のマンションを使用して、不特定多数の人を入れ替わり継続的に宿泊させることは旅館業法に抵触しています。合法に営業するためには特区民泊許可か、今後に成立される民泊新法での許可が必要になります。

多くのAirbnb民泊ホストが違法で営業しているのは、この許可を取得できないことが原因になっています。

違法でAirbnbか、合法でゲストハウスか

airbnb japan 日本

違法でAirbnb(エアビーアンドビー)経営を続けるか、許可をとってゲストハウスを開業するか。Airbnb物件の場合、許可を取得していませんから通報されてしまうと営業停止になってしまい、収入がなくなってしまいます。そんな不安から解放されたいホスト達が考えるのが、ゲストハウスの開業です。

ホテルや旅館を開業するには、数億円の初期投資が必要になりますし、従業員の確保や経営の難しさがありますから、個人が参入できる代物ではないでしょう。個人が参入できる宿泊事業とえいば、簡易宿所か下宿業ということになります。

下宿営業 ・・・一月以上の期間を単位とする宿泊施設です。(法第2条第5項)

下宿業は一か月以上の期間を単位とするものですから、訪日旅行客はターゲットになりません。Airbnbの民泊ホストが残されているのは、ゲストハウス経営ということになります。

最安がエアビーアンドビーに

エアビairbnb民泊

Airbnbが日本で爆発的に広まる前は、格安で宿泊する施設はゲストハウスもしくはユースホステル等しかありませんでした。望んで泊まるというよりは、長期で旅行する場合において宿泊費用を安くするためです。

近年、Airbnbの流行で、貸切りタイプのマンションが多く営業に使われています。大人数の旅行の場合は人数で宿泊料金をシェアできるため、Airbnb物件を借りた方が安く宿泊できるようになりました。

つまり、下手にホテルやゲストハウスを個室で借りるよりもエアビー物件をまるごと1部屋借りた方が安くあがってしまうというわけです。

シェアしなくていい

airbnb危険性 女性

マンションの一部屋をまるごと借りれば、トイレやお風呂を他のゲストとシェア使用する必要がありません。他人にプライベートを見られることもありませんから、ゲストハウスより快適に宿泊することができます。

LCC格安航空券

パスポート

LCC格安航空券の出現で、物価の高い日本にも沢山の国から旅行客が来るようになりました。節約した海外旅行をしようとすると、格安航空券&民泊使用による旅行が最も安いものになるでしょう。LCCの出現でAirbnbが後押しされたのは、間違いありません。訪日旅行客の増加もAirbnb使用者数が増える原因となっているでしょう。

開業、経営について

ゲストハウス開業そして経営について少し考えてみます。Airbnb(エアビーアンドビー)物件の登録数が大阪のみで12000件を超えました。(2017年現在)

多いか少ないかで言えば、間違いなく多いです。Airbnb物件が飽和状態の今、ゲストハウス開業は賢い選択でしょうか。

競合調査

競合調査

ゲストハウス経営をする上で競合となるのは、どこでしょうか。Airbnb物件が競合になると思うかもしれませんが、実際は違います。Airbnbが圧迫したホテル業界の低価格帯のホテルが競合になります。周りに似たようなゲストハウスがあれば、それも競合です。

もし、出店地域が決まっているならば、その周りのホテルの最安を調査する必要があります。ホテルとゲストハウスでは、施設のクオリティやサービスの違いで差は歴然ですから、地域最安価格よりも3割以上は落とさないと予約ははいりません。

Booking.comで出店したい地域のホテルの最安値を調べて、それから3割価格を引いたものが、適正価格になると思います。駅から遠ければ、更に価格は低くなります。

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生き残りをかけて

生き残る

閑散期の方が長く続く旅行業界で生き残る方法とはなんでしょうか。店が潰れる原因として、3つあげられると思います。

  1. 家賃
  2. 人件費
  3. 評価

家賃

経費のうち一番多くとられるのが、家賃です。家賃もしくは地代が収入より多くなれば、もちろん店はつぶれます。適正な家賃で営業することが大前提ですから、キャパが小さいゲストハウスで駅前などに高家賃で進出するのは、やめましょう。繁忙期に稼いだ分が閑散期の家賃にすべて流れてしまうのでやめておきましょう。

人件費

人件費は家賃に続いて多くを費やす経費です。正社員などは雇わず、アルバイトかパートタイムを時間限定で雇います。掃除の時間、フロントが最低限で回る人件費しか使えません。

家族が手伝ってくれるなら、人を雇う必要もないでしょう。

著者のゲストハウスは3室しかないので、1人で全部こなしています。

評価

予約サイトの評価が下がると極端に予約の成約率がさがります。10点満点なら8点以上はキープしないと経営継続は難しいと思います。何か特別な仕様の部屋があるなど理由があれば、ゲストも予約するかもしれませんが、基本的に評価が低い宿泊施設は敬遠されてしまいます。

評価が下がりすぎたゲストハウスがリニューアルして名前を変更し、評価を一旦ゼロに戻すケースすらありました。そのゲストハウスの評価は10点満点中の5前後でした。

素人経営とは違う

素人

ゲストハウス経営はAirbnbのこずかい経営とは全く違います。既存の低価格帯ホテルや競合ゲストハウスとやり合わなければならないのです。Airbnb(エアビーアンドビー)は、こずかい稼ぎの素人集団で作られた違法ホストの宿泊サイトです。

ですが、今の流れはエアビーアンドビーがもっていっているのも事実です。

エアビのホストはいつでも止めれるように、逃げれるように準備しています。Airbnb(エアビーアンドビー)経営の利点としては、ローリスク、ハイリターン、即撤退可能というところがメリットになるでしょう。撤退も専用業者があるぐらいなので、そうとう多いはず。

格安、爆速で民泊の物件の撤退を行い、お部屋を空っぽにします。

多くのホストが通報を受けた後、保険所の現地視察、業務停止命令が出たあとに即撤退します。見つかるまで稼いでやろうというスタンスですから、永久にエアビー経営をするつもりはありません。

許可がないので通報されれば終わりです。そんな危ない状態のビジネスに大きく投資する人はあまりいませんが、早期から開始している場合は原資がとれているので、広げようとする人もいるでしょう。

ゲストハウスの開業費用

稼ぐお金

ゲストハウスの開業費用は、規模によってはまちまちです。100㎡以内の場合は用途変更が必要ないので(用途変更の基準には適合する必要はあります)安く済むケースが多いです。

それでも、自動火災報知設備や防火使用のカーテン、絨毯、など特別仕様のものが必要。建築基準法は、建物構造の問題で客室壁の変更(耐火仕様)、換気扇の設置、廊下幅の変更、階段幅の変更、非常灯、誘導灯の設置などありとあらゆる変更や設置が必要です。

建築士に頼めば、その分依頼費用もかかります。

安くても100~500万程度、建築物の変更があるなら1000万円程度はかかるかもしれません。ビル1棟などで大きく展開するなら費用はもっとかかるでしょう。

業界は飽和している もしくは飽和する

飽和したゴミ

大阪に限ったことではないですが、日本各地で起きていることはほとんど同じです。残念ながら2016年には低価格帯のゲストハウス個室は、ほとんど飽和してしまいました。繁忙期の4月上旬、8月、12月末ぐらいは満室になりますが、後はだいたい閑散期です。

Booking.comで大阪市内で最安検索すると100件以上のゲストハウスが表示されます。

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今後の予測

訪日外国人の増加→Airbnb民泊増加→おくれてホテル増加→Airbnb衰退減少

必ず、Airbnb物件の増加は頭打ちがきます。そして、どこも稼げない時期がくるとほとんどが止めていくでしょう。一部の強豪エアビ物件だけが残るのではないでしょうか。

資本をもっている大手企業やホテル経営が、指をくわえて見ているとは思えないし、新たに開発された新規ホテルのせいで既存のホテルが値段は下がってくるでしょう。そうなるとAirbnbに宿泊する意味がなくなってしまいます。

売人がいれば買人がいる

エアビ売人

麻薬の買人がいれば、売人はなくなりません。Airbnb(エアビーアンドビー)に泊まりたい人がいれば、違法のAirbnb(エアビーアンドビー)ホストや物件がなくなることはないでしょう。エアビを宿泊を買いたい外国人ゲスト、違法で宿泊を販売するエアビ売人といったところでしょうか。

国が泊まった人を罰せられるような法律を作らないかぎり、使用者にとってはメリットが大きい市場ですから無くなることはないのでは。

まとめ

Airbnb素人ホストのゲストハウス開業を、おすすめしません。ゲストハウス業界はすでに飽和しており、競合は低価格帯ホテルとなっています。数百万円かけて開業した店の資金回収にどれぐらいかかるでしょうか。回収できない可能性もあります。

AirbnbはAirbnbの業界で飽和するまで営業して、だめになったら即撤退というのが、無難かと思います。

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