Airbnb(エアビーアンドビー)に一手?西九条で街をまるごとホテルに

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SEKAI HOTEL

Airbnb(エアビーアンドビー)にも新たな風が吹き込みそうだ。

西九条の住宅街で、空き家を客室にリフォームして1つのホテルのように運営する取組がはじまる。窓口になるフロントは宿泊場所と違うところに設けて、チェックイン業務などを同じ場所で集約するシステム。

Airbnbでは物件登録にフロントの設置義務はない。これは、簡易宿所営業では違法行為になる。(特例の一部を除く)

新法が施行されることで民泊導入のチャンスが高まっているが、近隣住民のトラブルもかなり多い。

フロントの設置で安心感が高まるということだが、なぜか全くわからない。私。

簡易宿所のフロントがどっかに離れただけなら、むしろ不便ではないでしょうか。まず、サービスのない宿泊施設がホテルと言えるのかも疑問です。

宿泊する場所とフロントが離れているので、客を常に監視できない。24時間、スタッフが離れた宿泊客を監視するわけにもいかないだろう。宿泊する部屋にカメラでも仕込んでおくつもりだろうか。

宿泊マナーは、宿泊客にすべてゆだねる形になる。

参考:

 大阪市・西九条の住宅街で、点在する空き家を客室に再生して1つのホテルのように運営する取り組みが始まった。窓口となる共通の「フロント」を設けて、チェックイン業務などを一元管理する仕組み。一般の住宅に旅行者を有料で泊める民泊を解禁する法律が…

新プロジェクトは「SEKAI HOTEL」

SEKAI HOTEL

日本経済新聞 参照

新プロジェクトは「SEKAI HOTEL」。中古住宅を改修のクジラ(大阪市)などベンチャー6社がJR西九条駅前ではじめるそうです。当面は6室、収容人数30人強で、数年後に40室、200人程度に増やすそうです。稼働率は85%を目標。

著者の見解

大阪の中心から離れた西九条駅でどれほど集客できるかが問題ではないでしょうか。ほとんどが、難波、梅田、新大阪界隈で宿泊を決める外国人旅行客が多い気がします。

ユニバーサルスタジオジャパンに近い西九条駅ではあるものの、西九条から難波まで10分もかからず、特に西九条駅近辺に宿泊する理由は見当たらないような。

USJを2日間かけて、遊ぶ外国人客がいるなら需要もありそうですが、だいたい1日で回りきってしまうのではないかと思います。

SEKAI HOTELは地域に分散

airbnb投資家が買う

日本経済新聞 参照

一般的なホテルはフロントや飲食店、物販店などが1つの建物内にある。だが、SEKAIHOTELはそれぞれが地域の空き家に分散するのが特徴。宿泊客はチェックインのためフロント施設に立ち寄ってから客室を利用する。宿泊客が食事や買い物で街の店舗を利用することで、にぎわいづくりにつながる。

いってしまえば、フロントが別棟で泊まる宿泊施設が違う場所っていうことです。

フロントに寄ってから、宿泊する家まで離れているというところは、客からしたらデメリットにしかならないです。チェックインしてから、また歩くのは面倒なので。

ゲストが道に迷う事も考えるとスタッフが家まで連れていかないといけないので、この点はオペレーションが大変だと思います。

クジラが空き家を買い取る

クジラ

クジラが空き家を買い取って宿泊施設にリノベーションする。その後、営業したい投資家オーナーに転売して、同社があらためて賃貸するというシステムです。

クジラはシーツ交換や部屋の掃除などもする。管理もしてくれるそうですよ。

つまり、リフォーム会社がボロ家を買ってリフォームし、投資家に売って、また借りる。物件管理費用で更に投資家からリベートをとるという感じになるんでしょう。

これって、大東建託とか東建コーポレーションとかと同じような臭いがする。

ビジネスがうまくいかなくなった時、投資家にリスク全負担という感じがします。

絶対上手くいくビジネスならリフォーム会社が投資家に物件を販売する必要がないわけで、リフォーム会社が勝手に経営すればいいじゃないですか。

空き家と改修費用を上乗せされた金額を投資家に出させて、ビジネスが上手くいかなくなったらサヨウナラ。

採算とれないので、賃貸やめますと言われたら投資家はどうするのかな。

投資物件を買ってくださいというのが、リフォーム会社の真の目的ですね。

特区民泊と簡易宿所のハイブリッド

大阪市の特区制度にもとづく「民泊」施設や旅館業法の枠組みで営業する。利用する空き家が長屋など1棟単位なら、旅館業法に基づき10人未満の客室を1泊から運営できる「簡易宿所」とする。部屋単位なら、国家戦略特区法に基づく大阪市で認められた「民泊」施設として2泊3日以上から営業する。

日本経済新聞 参照

著者の見解

大阪市内の簡易宿所は既に飽和状態です。Airbnbの貸切物件に予約が流れてしまい、どこのゲストハウスも予約がとれず困っているのが現状です。簡易宿所の個室運営は、いま超厳しいですよ。

しかも、難波に大手ゲストハウスのカオサン、天王寺にホテル経営に強い近鉄もゲストハウスに参入してきています。

Airbnbの貸切物件に同じ価格で泊まれるなら、誰もゲストハウスのシェアなんかしたくない。

特区民泊は、まだ勝算があるかもしれませんが、業界が飽和した時にどうやって勝ち抜くか戦略が必要だと思います。なんせみんなが同じ特区地区内で競合してしまいますから。

JR西九条駅

松島遊郭

地元の人なら知っていますが、西九条駅は松島新地という風俗の街です。大阪では飛田新地の方が有名ですが、昔は3大風俗として大阪では有名どころだったようです。

松島新地は、元々は松島遊廓と呼ばれる明治時代に作られた遊郭です。立地が良い松島は歓楽街として以後繁栄し、戦時の大空襲で一旦面影を消しますが、戦後再び赤線として復活し現在は料亭という名目で、本番サービスを行っています。ルール、場所、料金、アクセス方法、体験レポート、現役嬢による裏話などを纏めています。

外国人が旅行で宿泊するには関係がないのでいいと思いますが、西九条はユニバーサルスタジオジャパンに近いというぐらいで、街としては特徴のないエリアだと思います。

難波まで10分程度なら難波に宿泊した方が良くないですか。買い物も便利です。

予約のプラットフォームは?Airbnbを使用する?

エアビCM

予約のプラットフォームはどこになる?

許可物件は楽天、じゃらんネット、Booking.com、エクスペディアなど登録可能なので、その他のホテルと同じOTAの使用になるでしょう。

Airbnbからの集客も見込めるはず。この点ではハイブリッド物件は素晴らしいと思います。

2020年の東京五輪・パラリンピック

airbnbはオリンピックまで

2020年の東京五輪・パラリンピックに向けて訪日外国人が急増する見通しは誰が予想した?

絶対に外国人旅行客が増え続けるという保証がどこにもないです。もしそうだとしても2020年以降に訪日外国人が急降下した場合、投資した資金を回収できなくなるのでは。

そうなると、2020年まで残り3年。資金を回収できるプランで考えなければいけない。西九条駅周辺が風俗街から民泊街に変貌するのも近いかも。その点に関しては、難波や動物園前のドヤ街が一歩リードしている気がします。

購入した物件が、民泊以外に使用できなくなった場合は物件の売却も考えなければなりませんから、購入する際は物件本来の資産価値を考えて購入しましょう。上積みしたリノベーション費用が、物件の資産価値に計上されるとは限りません。

まとめ

一番リスクを背負うのは投資家です。稼ぐための投資ですから当たり前なんです。稼げなければ当然目減りします。

クジラさんは、改修して投資家に家を販売するだけで利益がでます。後は、運営管理でオーナー投資家さんから絞り続ける感じになる(悪いいい方)。投資家も儲かればいい話だと思います。