大阪でairbnb(エアビーアンドビー) 新規参入するための4つの条件

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airbnb 大阪

airbnb(エアビーアンドビー)を大阪で登録した場合、新規参入するためにはどうしたらいいでしょうか。

2015年の民泊元年から大阪で爆発的に増え続けるairbnbの競合民泊の多くをかき分けて、

自らの民泊をマーケティングしていく方法を4つの条件で考察してみました。

大阪だけでなく、すべてのリスティングでも通用する内容で書いています。

大阪で新規参入する方法

大阪で必要な条件

  1. 立地
  2. プライス
  3. 物件
  4. 評価

立地条件は必須

大阪で大阪立地条件が必ず必要なことは誰が考えても明らかですが、具体的にどういった条件までOKでしょうか。

  1. 駅からの距離
  2. 物件のわかりやすさ
  3. 安全性

後々の評価に関わる事としても上記の3点は必要だと考えられます。もちろん駅から距離は近い方がいいのです。結論から言うと、駅から徒歩10分を超えるものは論外です。airbnbには不向きです。

大阪の傾向ですが、大きなリュックを背負ってくるバックパッカーばかりではなくむしろ、大きなキャリーケースもしくはスーツケースをゴロゴロと引っ張ってくるゲストが多いです。

キャリーケースを引っ張って、10分以上歩くというのは想像以上に大変です。天気が悪い日もありますから、傘をさしながら20キロ近くのスーツケースを引っ張って到着したとしてもきっとゲストは満足はしないでしょう。足はパンパン、腕はアスファルトの振動でびりびりです。

大きな時計が見えますか?その建物が本日の宿泊施設です。

airbnbにおいて競合より有利な条件で展開する場合、駅から徒歩5分以内が適切です。

ゲストが家を選択する場合において徒歩5分以内であれば、それほど遠いとは思わないでしょう。逆に駅から近すぎるものは、線路の音や繁華街の場合が多く、うるさいと苦情になりやすいのでこちらもやめておきましょう。

どんな駅からでも徒歩5分以内が必須

家のわかりやすさ

近年は、iPhoneなどのデバイスやスマートフォンの普及で街中でも地図アプリが使用できるようになりました。

しかし、外国人ゲストが日本国内でSIMカードを購入していないことも多く、wi-fiスポットがない街中では、地図アプリを使用できないこともあります。

場所がわからない場合、ゲストはその周辺まで来ることができても家が判断できないので探す手段がありません。

先に記述したとおり、wi-fiスポットがない場合においては、スマートフォンすら使用することができないのでゲストはどうすることもできないのです。

最悪の場合は、発見できず、ゲストが代替のホテルに宿泊してしまい、

後日ホテル代を請求されるといったこともありえます。

キリンのあるマンション

路地の中にあるような家や外観がわかりにくいものは向いていません。わかりやすい角地にあるものや庭にキリンが置いてあるよう家を探しましょう。ゲストは迷わないはずです。

安全性が必須

雨はしのげますよ。

日本国内は海外と比べると比較的安全とは言えますが、危険な地域も実際は多くありますよね。大阪でいうと、西成のドヤ街の周辺は危険で有名です。

昼間からワンカップ酒をもったおっさんがうろうろしているような場所ですから、こういった場所ではしない方がいいです。

夜になって真っ暗な細い道を通らないといけないのもダメです。街灯が沢山ついていて、人通りが多い道に面しているものを選択しましょう。

全部同じ形の家だと探しようがない

女性だけの外国人旅行者(外国女子は勇気がある)もけっこう多いです。安全面に関しては、

ホストがリスティングを選択する際にしっかりと考えておく必要があります。

街灯が沢山設置してある道、人通りの多い道に接しているリスティイングが必須

条件の悪いものは賃貸が安いですが、リスティングには向いていないことが多いです。

airbnbはビジネスです。競合に勝つためには、有利な状況で運営する必要があります。

プライス設定は必須

看板

値段はどうやって決めたら良いでしょうか。リスティングタイプよって

priceは大きく違ってきます。シェアなのか、個室なのか、貸切なのかという違いです。

今回は全般のリスティングに通用する方法で考えていきます。

まずはairbnbでリスティングしようとしている地域のプライスを調査してみましょう。この時に

注意する事が3点あります。

  1. 最低プライス
  2. 最高プライス
  3. 評価が一番多い家のプライス

1.最低priceを調査する

airbnbは安かろう悪かろうでもない状況

ゲストはairbnbで探すときに、airbnb内にあるプライススライダーのタブを使って

探します。予算の中で一番気にいったものが見つかれば予約すると思いますので、最低プライスのものが、どの程度のレベルでリスティング展開しているか調査しておきましょう。

最低プライスで調査したものより自分のリスティングが駅から遠く、内容が良くない場合はゲストは予約してこないでしょう。駅から遠くても、リスティング内容で勝てる根拠があれば展開するべきです。

2.最高プライスを調査する

最高の価格を調査しておくことをオススメします。リスティングするホストは
airbnbを始める前に一攫千金を夢みがちです。

シーズンによってプライスは全く違いますが4月上旬の第一週目のサクラのハイシーズンと

サマーバケーションのシーズン(8月全般)が一番価格が高い時期です。

自分のやろうとするリスティングに似ている物件のハイシーズンプライスを見ておきましょう。

後発で始めたリスティング物件が、既存物件の価格を上回って価格設定ができる場合は

ほとんどないでしょう。

評価が一番多い物件のプライスを調査

エアビairbnb民泊

Airbnbは評価が多い物件を優先的にリスティング表示する傾向があるようです。集客が上手にできているリスティング物件は評価が沢山ついていますので、必ずチェックしておきましょう。

オーナーホストのホスピタリティや物件の内容、駅からの距離、物件の個性などゲストが残したコメントでその物件の質がわかるはずです。

後発ではじめたリスティングは評価が全くついていない状態からのスタートになります。

同じレベルで物件をリスティングしたとしても、どうしても評価の多い方にゲストは

予約してしまいます。先にはじめた方が絶対有利になります。

物件の評価、レビュー数が集まるまで、近隣のリスティング物件より3割以上はプライスを下げて展開しましょう。この間は、トントンもしくは赤字覚悟になります。

競合が少ない2015年の当初では、先にやったもん勝ちでしたが、2017年現在では物件の内容や駅からの距離、プライスの安さがとても重要になっています。

ゲストがairbnbを利用して絶対に得をするという状況をすべて満たしたリスティング物件が

勝ち残れるはずです。

airbnbで船借切りのリスティングとかありかも

airbnbリスティング物件の競合は、airbnbの登録物件だけではなく、近隣のゲストハウスや周辺の

既存ホテルにも及びます。

ホテルより安く、ゲストハウスよりプライベートが守れて、なおかつ立地も便利な場所にあり、

ホストも親切で素晴らしいホスピタリティを有していないといけないのがairbnbの現在です。

今月も経費で赤字やわ。airbnbやるって言ったの君だったよね?→。。。

その条件をクリアして、3か月~半年以上の赤字覚悟で評価レビューを集めないといけません。

個人の新規参入は、かなり難しいairbnbの現状ですが、やるからには情熱と戦略をもって、

戦うしかないですね。

まとめ

大阪だけではなく、日本全国で新規参入の壁は高くなってきているが、

ゲストが宿泊したい条件を満たして、なおかつ個性のあるリスティングができれば

airbnbの経営は難しくはない。評価が集まるまでの間、しばらく赤字の覚悟が必要。

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