Airbnb(エアビーアンドビー)でタワーマンション民泊とは 

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マンション民泊

まだまだ2017年も流行るAirbnb(エアビーアンドビー)を見込んで、超リッチな物件を賃貸もしくは購入して外国人富裕層の心とお金をゲットだぜと意気込んでいるそこのあなた。

そう思ったほとんどの人の選択肢になるのが、タワーマンション(住居用高層建築物)のAirbnb(エアビーアンドビー)民泊です。

Airbnb(エアビーアンドビー)で勝負するには、住居用高層建築物がありかどうか考えたことがあるでしょうか。立地良し、景観よし、家賃良しでエアビをやったら、もう勝つしかないと思っているエアビー初心者も多いはず。今回は、住居用高層建築物にまつわる現状、メリット、デメリットを集めてみました。

住居用高層建築物とは

住居用高層建築物

特に定義はないですが、高さ57mを超える建築物を一般的に言う建物です。都心に多く、立地の良いところに建設されていることが多いです。特に高層階は景観が良く、最上階は1億を超えるような物件も普通にあります。

日本では住居用高層建築物に対する法的な定義はないが、建築基準法第20条「高さが57mを超える建築物」と同義とすることが多く(ほぼ同程度の高さとなる17階超も含まれる)[1]環境アセスメント条例が適用される「高さ97m以上」とする場合も見られる。

Wikipedia

タワーマンション民泊とは

2015年から爆買いの訪日ブームからAirbnb(エアビーアンドビー)が盛んになり、2017年の現在、大阪だけでも13000件の登録物件があります。もうこうなっては、普通の一軒家や賃貸物件では太刀打ちできない状況は目に見えています。

特にすごいアイデアも思い浮かばないし、Airbnb(エアビーアンドビー)物件の個性で勝負はできそうにない。立地と景観の良さで勝負しようと思ったホストがまず一番に思いつくるのが、住居用高層建築物の民泊です。

タワーマンションのメリット

ニューヨーク 住居用高層建築物

都心の駅近に多くが存在しています。立地良し、景観良し、利便性にも優れていてAirbnb(エアビーアンドビー)物件には文句無しの物件といえるでしょう。問題は価格。

都心の一等地で家賃を高く払っていることが多いので普通の高層住宅より価格が高くなるのは当然の事。それでも収容人数が多ければ、人数で料金を割ればいいわけですから、そこまで高くはならないはず。

あまり高すぎてもAirbnb(エアビーアンドビー)物件には向きませんので、価格が低目の物件が必要でしょう。

家賃はピンキリですが、物件検索サイトのホームズで大阪市内(心斎橋付近)を価格を調べたところ8~20万円の間といったところでした。高層住宅ならではの特徴ですが、階層少し違うだけでも価格差が激しいです。

やはり眺望があった方が物件価値も高いですから当然のこと。高層階の夜景は特別な価値があると思います。外国人旅行者もせっかくAirbnb(エアビーアンドビー)物件に泊まるなら、綺麗な夜景を見ながら一杯やりたいというのが望みでしょう。

心斎橋駅(大阪府)の賃貸「タワーマンション(高層マンション)」特集、物件一覧。【LIFULL HOME'S/ライフルホームズ】なら日本最大級の豊富な賃貸物件から心斎橋駅の「タワーマンション(高層マンション)」を検索して簡単に比較・資料請求が可能!

タワーマンションのデメリット

ニューヨーク

ゲストが物件をレンタルする場合では、宿泊する人数分で料金を割ることができます。そのため団体客、大人数で宿泊するのであれば、さほど料金に対しては問題にはなりません。しかしが、少人数の宿泊では割高になってしまうのでメリットはさほど感じられないでしょう。

2人~3人といった少数のグループでは、ホテルと大差ない価格になるので、サービスの充実したホテル宿泊を選ぶ人が多いのではないでしょうか。

ホスト側のデメリットは、普通の物件よりも高い賃貸料もしくは購入資金を費やすことです。物件の賃料が常時高いので、閑散期だからといってリスティング価格を下げることは不可能になります。同じ建物の中に競合が多く現れてしまえば、差別化も難しくなり、長く営業はできないでしょう。

自分達の物件より上層階でリスティングを始められると、己の物件が危機になるという、なんとも皮肉な状態が同じ建物内で起こることでしょう。

物件をAirbnbで検索

Airbnbで検索すると高層住宅の物件がでてきます。

六本木駅2分

まるまる貸切 in Minato-ku, JP。 ★六本木駅から徒歩 2 分 ★築 4 年の新築高級タワーマンション ★マンション 1 階にスーパーマーケットとコンビニ ★ドンキホーテまで徒歩 4 分

芝浦アイランド

個室 in Minato-ku, JP。 部屋からの景色はレインボーブリッジ&お台場が見え、部屋も80㎡くらい。景色良く、広い空間で旅を楽しんでください。

神殿のような住居用高層建築物(現在停止中のようです)

まるまる貸切 in Minato-ku, JP。 東京都港区の汐留にある47階建てのタワーマンションで、16階の1LDKで60㎡(645sqft)の部屋です。東京タワーなど東京の街並みが一望できます。 夜景がとっても綺麗です! ヨーロッパの神殿の様な造りでラウンジなどの共用スペースも多数あります。

住居用高層建築物の住民との攻防

高層住宅

住居用高層建築物の住民とAirbnbは相当関係が良くないようです。気高い雰囲気の住居用高層建築物に、安売りのホストが入って抗争が勃発しています。ホストが共用部のジムやプールもゲストに使わせるという暴挙に出ていることも原因のようです。

大阪の住居用高層建築物

airbnb 逮捕

警察や保険所に通報してAirbnbホストと対抗しているようです。住民とは相性が悪いです。

私も先日夜9時頃、30階ラウンジで宿泊者らしき外国人の方々に遭遇しました。靴のままソファに上がり大声で話していたので、招いた居住者は注意しないのかしら?と不快だったのですが、どうも居住者らしき人物がおらず、この人たちは何?と違和感を感じたのです。

(2015-06-08 女性30代)

昨日の昼過ぎに、ビューラウンジに依然から読みたい本が有りましたので、伺いましたところ、赤いロングソファーで若い中国人女性3人が雑談していました
仕事の関係で多少の中国語は理解できますので、何気なく会話を聞いていますと、昨日を含めた2連泊らしいですが、鍵の受け渡し待ちをしているような会話内容でした。
暫くして、電話が入り、退出していきましたが、鍵が届いたようなニュアンスでした。

(2015-06-08)

役所はあてになりませんよ~
住民で団結して、違反者に対応しなくては!

(2015-06-08)

私は個人で匿名で警察と保健所に通報しました
一応情報として受け取るという事でしたがまだ単発みたいなのでこれからどんどん大勢で通知すべきだと思います

(2015-06-10)

不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

那覇市の住居用高層建築物

那覇 タワーマンション

借りるゲストのマナーが問題になっています。ホストがゲストを監視していない限り、すべて管理するというのは難しいです。

先日、ある住人の方が使用している駐車場の区画に、二日ほど勝手にレンタカーを停めっぱなしにした人がいたそうです。
管理人さんが貼り紙をしたとのことですが、どうやら、このホテルの利用者が停めていたようですね。

(略)
*******という客が、感想を書き込みしてます。
中国語ですが、なんとなく、言いたいことはわかります。
たとえば、駐車場の利用方法を教えてくれなかったので最初の晩はコインパーキングに停めたこと。
出し入れのシステムがわからず、中に入れたはいいが、管理人さんに貼り紙されたこと。などなど。

(2015-06-16)

不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

 自警団まで発足か

住民で自警団まで作って、客に忠告する次第のようです。予約したゲストの方は、なんのことかさっぱりわからないでしょう。

昨日泊まろうとしたBnBの宿泊者及びホストと口論になり
防災センターを巻き込み追い出しました
宿泊に来た若者は非常に生意気で
食事を出さないのだからBnBは合法だとかぬかしてました。

(2015-08-09 男性50代)

見つけたらしつこく説教しかないですね。
毎日客に説教してればホストの悪評が広まりますよ
(中略)

有志で自警団を作って毎日客に説教し、車の窓一面にしつこく貼り紙し、客に嫌な宿だと思わせ、ホストの評判を落とすぐらいしかできないですね。

(2015-08-11)

逆に訴えられますよ。やりすぎです
民法でも善意の第三者の契約は有効となっています。
宿泊予定者は悪くないです。(略)

一日も早く臨時総会を開催すべきではありませんか?
そして規約を追加すべきでしょう
他の所有者に現状の報告と再発防止に努めるべきです。

(2015-08-14 男性60代)

不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

ブリリアマーレ有明

ブリリアマーレ

ブリリアまーれ有明という住居用高層建築物が完全にAirbnbを禁止するような管理規約を作成したことが、日経ビジネスに取材されました。

狙いは3つのあるそうで、セキュリティ、共用施設の利用が荒れること、プレミア感の保持です。確かに、誰でも入ってこれるような状態では、セキュリティの意味が全くありませんね。

1つ目のセキュリティの問題。通常は4回鍵を使わないと入れないそうで、Airbnbが住居用高層建築物に入ってきていしまえば、強固なセキュリティも全く機能しない。不特定多数の誰かわからない奴らが出たり入ったりしていたら、ストーカー被害や犯罪に巻き込まれたりするケースもでてくるかもしれない。

2つ目の共用部の問題。最上階にホテルグレードの共用施設があるそうですが、警備員やコンシェルジュの配置は最低限しかおこなっていない。使用方法もわかない外国人やよそから来た人が勝手に使われたのではたまらない。警備員を増やせば、住民に負担がかかるのでそういったことはできないという。

3つ目のプレミア感の保持の問題。非日常の空間を保有できるのはゲストと居住者だけで使用するもだ。居住者は数千万円かけて物件を購入するか、都内より割高な賃貸料金を支払はないと利用できないというハードルがある。1万円程度で使用できしまう旅行者が入ってきてはプレミア感がなくなる。

住居者の住環境を阻害する悪者にしかならないようだ。

【BrilliaMare有明 TOWER&GARDEN 管理規約】

ブリリアマーレ

Airbnb(エアビーアンドビー)だけではなく、シェアハウスもだめなようです。住居用高層建築物の住民からすれば全くメリットはないですし、もし隣が民泊になったら夜も安心して眠れなくなるかも。


(専有部分の用途)
第12条
(1~3省略)
4.区分所有者は、理事会の決議で特に承認された場合を除き、専有部分を、直接・間接を問わず、「シェアハウス」に供してはならない。なお、本規約にて「シェアハウス」とは、専有部分の全部または一部(以下、単に「専有部分」という。)の利用形態が以下に掲げる各項のいずれかに該当する場合における当該専有部分の長期・短期の利用様式をいう。
(1)専有部分の居室(キッチン、トイレ及び風呂を除く。以下本項にて同様。)の数(以下「室数」という。)を超える数の者(区分所有者、区分所有者の親族、区分所有者からの賃借人、上記賃借人の親族(以下あわせて「縁故者」という。)を除く。)による継続的な居住、宿泊または滞在。
(2)室数を超えない数の不特定の者(縁故者以外の者でいずれの縁故者も常時かつ明確に住所、氏名及び職業(就業就学先を含む。)を把握していない者をいう。)による居住または宿泊。
(3)縁故者を含む複数の者による居住、宿泊または滞在で、直接・間接を問わず、複数の者から居住、宿泊または滞在の対価を徴収することを予定しているもの。
(4)前各号のためにする改築・改装。

5.理事長は、理事会の承認がないにもかかわらず、専有部分がシェアハウスに供されていると認めたときは、当該専有部分の区分所有者に、専有部分をシェアハウスに供することを中止するよう請求することができる。専有部分の区分所有者または占有者が合理的な理由を示さず第12条第7項の協力を拒んだ場合も同様である。

6.理事長は、専有部分がシェアハウスに供されているかどうかの事実を確認するため、随時、任意の区分所有者に対し専有部分の利用状況について口頭または書面で照会をすることができる。

7.前項の照会の結果、専有部分の外観、近隣住戸の居住者または専有部分に出入りする者等から任意に聴取した事項、各種媒体上で見分した賃貸情報などから合理的に判断して専有部分がシェアハウスに供されていると推認した場合、理事長は、理由を告げて、当該専有部分の区分所有者または占有者に対し、専有部分がシェアハウスに供されているかどうか実地に見分するため理事長及び理事複数名が専有部分に立ち入るのを認めるよう協力を求めることができる。

ブリリアマーレ有明 公式サイト

国のインバウンド政策とどう整合性

インバウンドとか住民には、何の関係もないですよね。

ちょっと考えてみて欲しい。あなたはご自身が買われたマンションの隣の部屋が、ある日突然Airbnb貸し出しをはじめて、毎日違う人が止まりに来て騒音があったら嫌ではないか?区分所有という概念と、それを更に小口にして配るというAirbnbの概念は、水と油のように違う。
分譲マンションを購入する大多数は、居住を目的とするのであって投資を目的としていない。Airbnbトラブルが原因で周辺住戸が逃げ、どんどん部屋が売り出されれば、結果としてマンションの資産価値が下がってしまう。資産価値の維持が管理組合運営の目的である。インバウンド政策との整合性を一管理組合が考える必要はないし、マイナスの影響が強い。
分譲マンションには向いてないと思う一方で、オーナーが一人だけの一棟投資マンションや一軒家にこの制度は向いていると考えるし、そちらで大いにやればいい。ただ、一棟まるまるAirbnb利用のマンションとホテル、一軒家と民宿はもはや何が違うのか。国家戦略特区指定で黒かグレーか白かを議論する前にやるべきは旅館業法の緩和だと思うが、その際に分譲マンションでは禁止する、といった事項を入れてほしい。

安全性の確保ができない

火災 ビル

画像:ホウドウキョク

住居用高層建築物の最大の欠点といえるのが、火災に対しての安全性ではないでしょうか。

残念ながら、先日のロンドンの住居用高層建築物の火災で100人以上が犠牲になりました。民泊利用者が調理器具などの使用方法を誤って、火災を起こした場合にはホストが責任をとらなければなりません。死亡者など出てしまった場合は、もうどうしようもないです。

イギリス・ロンドンの高層マンションで現地時間14日午前1時すぎに発生した火災は、犠 - Yahoo!ニュース(ホウドウキョク)

まとめ

Airbnb(エアビーアンドビー)に最強と思った住居用高層建築物の民泊だったが、住民との相性が非常に悪い。結局、営業したとしても通報されるは時間の問題。住居用高層建築物の住民のプライドをかけた戦いは、既にはじまっていたようである。

Airbnbが話題になる前なら、問題なかったのかもしれないが現在は厳しすぎる状況。

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