Airbnb（エアビーアンドビー）のための法律といってもいいかもしれません。民泊新法が衆議院を通過しました。これからAirbnbがどんどん広がるのではないかと不安に思っている方も多いのではないかと。独自の推測で業界を考えてみます。
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民泊新法とは
従来のホテルや旅館、簡易宿所（ゲストハウスなど）とは、別で「住宅」を宿泊者に貸し出すという定義で作られる新しい法律です。住宅の空き部屋などがあれば、旅行者に有料で貸し出す「民泊」を全国で解禁するための法案。
具体的には、住宅を貸し出す「家主」には都道府県に届け出をすること、「仲介業者」には観光庁への登録を義務付け、これらに違反した場合の罰則も盛り込まれました。
つまり、家主が大阪でAirbnbをするとしたら大阪府知事に届け出を、仲介業者に任せる場合は観光庁に営業しますということを登録する義務が必要となります。
都道府県に届け出するのは、実態の取締りや管理、観光庁に届け出をするというのはデータの収集のためではないかと思われます。
マンションの管理規約
どのマンションもairbnbはOKです！転貸し自由にしてくださいと規約に書いてある場合はほとんどないでしょう。民泊新法には、家主不在型および家主居住型ともに管理規約違反の不存在の確認という条件があります。
現実的に考えると管理規約または管理組合がある分譲マンションでの営業は不可能だと思います。管理組合にとって、マンションでAirbnbをされることに対してメリットは全くありません。住民の住居環境の悪化にしかなりませんのでOKする意味もないわけで、おおむね制限する方向にむかうでしょう。
もし考えられるとすれば、賃貸物件であまり管理規約がないような物件で営業パターンではないでしょうか。ですが多くの物件が転貸はOKでないのがほとんどですから、結局だまって運営しか方法はないでしょう。
オーナーがマンション一棟まるごと所有しているか、会社がビル一棟まるごとairbnbにするという場合は、管理組合も管理規約も関係ありませんから堂々と運営が可能です。
営業日数が180日に
誰でも民泊を営めるようになりましたが、１年間に部屋を提供ができる日数は180日を上限とし、近隣住民の生活環境の悪化を防ぐため、自治体が条例でさらに日数を制限することが出来る規定も盛り込まれています。
近隣のホテルや旅館の営業を圧迫しないように、法案がもりこまれているようですが、果たして意味があるかどうかは、施行されるまでわかりません。
軽井沢町がairbnbを一切認めていないように、自治体で制限する例もあります。軽井沢町がつくりあげてきた、別荘地のイメージを壊されたくないような場合は、そういった施策も検討されるでしょう。
Airbnb(エアビーアンドビー)禁止！軽井沢町は民泊を許さない
住宅専用地域で営業ができる
ホテルや旅館、ゲストハウスは住宅専用地域では不可です。建築基準法の中では、用途が旅館ホテルの区分になってしまうので建築ができません。
しかし、住宅でも運営ができるという民泊新法では、マンションの一部屋でも運営ができるようになる可能性が高いです。つまり自分が住んでいるマンションの隣の部屋が、急に民泊になる可能性も高くなります。
隣に民泊がきたら諦めるしか方法がなくなります。都道府県が許可を出していますから。
民泊施設管理者が必要
営業日数を無視して継続すればいいじゃないかと思うところですが、家主不在型の民泊の場合、行政に「民泊施設管理者」という業者へ管理を委託しないといけないと義務づけることにしています。
Airbnbでいうのであれば、貸切タイプの部屋リスティングはすべて「民泊施設管理者」へ管理委託しないといけません。
民泊施設管理者が営業日数の管理を行うことになり、airbnbでいうホストが不正ができないようになっています。
管理者も営業の取り消しや停止命令になりたくはないので、物件の運営日数の管理は厳密になります。
法律の順守のために、民泊施設管理者をはさまないと運営できないようになっているようです。
マンションAirbnbは可能なのか
旅館業法の枠の外で住宅としての貸し出しOKなのが民泊新法なので、マンションでAirbnbをするのは原則可能でしょう。
特にマンションで民泊ができない理由として、建築指導課が係る建物の用途変更、建物の構造、消防署の規定、消防設備の設置などがあげられます。
住宅のままで使用できるのは、建物自体がホテル旅館の規定におさまりませんし、消防署も営業用でなければ、避難通路の確保や廊下幅も住宅用が適応になります。
届け出をするだけで合法となってしまう点で、営業の許可は簡単になるでしょう。しかし、営業の届け出すれば運営日数の180日制限がかかるようになるので、多くの民泊物件や
Airbnbホストは、届け出しないのではないかと予想しています。
民泊の問題
民泊が街にあふれかえった場合、ゴミの出し方や騒音の問題が大きくなるのは、誰もが予測できます。文化の違う旅行者達が、日本の住宅環境にいきなりに入ってくるわけですから問題になるのも当然です。マナーや音に敏感な日本人は、特に外国人をウェルカムという態度にはならないでしょう。
Airbnbやその他の民泊が運営されるのは、ほとんどの場合が住宅街のマンションあるいは一戸建てですし、周りに住んでいる人達や民泊物件の隣に住んでいる日本人には、全くメリットがありません。
むしろ、旅行者が深夜にはめをはずして、パーティでどんちゃん騒ぎの機会が増えたりするのでデメリットしかないといえます。
セキュリティの問題
海外旅行者が自由に出入りできるマンションになってしまった場合には、オートロックの防犯性はなくなってしまうといえるでしょう。宿泊者には事前にマンションのオートロックキーの番号を知らせることになります。
万が一、オートロックの番号が不正に使用されるとしたらどうでしょうか。日本に滞在している窃盗団が盗みに入るためにAirbnbや民泊物件を使用し、部屋を借りながら窃盗を重ねることも可能になります。
隣に泥棒が住んでいるという可能性もでてくるわけです。今に限った話ではないですが。
近隣住民の生活環境は悪化する
近年、LCC(格安航空券)による旅行者が増加しています。深夜、早朝便も多く、大きなスーツケースをもった旅行者が夜遅くにチェックイン、早朝にチェックアウトすることもしばしばです。
深夜1時や2時にマンションの共用部の廊下で、大きなキャリーケースを引っ張っりながらゴロゴロと騒音をたてて歩く外国人が増えるのは目に見えています。いままでぐっすり寝れていた時間にスーツケースをひっぱるゴロゴロの音で起こされたり、早朝にガタガタ音をたてられることを民泊されるマンション住民は覚悟しないといけないことになるでしょう。
火事の危険
国ごとでガスレンジの使い方や電気器具の使い方が違います。使い方がわからず、ガスが出しっぱなしになっていたり、コンロの火がついたままになっていたりと、外国人旅行客がすることには危険が多いです。
ボヤですめばまだいいところ、火事になってしまいマンションすべてが燃えたり、死傷者が出た場合は、もう取り返しのつかないことになるでしょう。それだけリスクを背負って運営しているという自覚をホストはするべきだと思います。
喜ぶのはホストだけ
民泊をするオーナーは、民泊物件と違う地域(エリア)に住んでいることが多いです。民泊物件自体は収益の高い地域で借りて（市内や利便性のあるエリアや観光地）、オーナーは都市部から離れて住んでいるパターンもあります。
自分が経営する物件に少々問題が発生しようが、隣に迷惑をかけようが自分の財布にお金が入ればそれでいい(ビジネスなので)ので、正直にいえば、周りの迷惑を考慮していない場合も多いです。
経営者は日本人と限ったわけではありません。経営の存続ができないほどの問題に対しては相当慌てると思いますが、少々の迷惑には気にもしませんので、少しでも納得できない場合はオーナーに直談判するか保健所に通報しましょう。騒音被害なら警察に通報してもOKです。
ホスト側は経営する物件が隣近所に対して、少しうるさい事は理解してほしい、我慢してほしいと思っていることが多いです。自分の家の隣に民泊が来たらオーナー達も相当怒ると思いますが、他人のことはそこまで気にしていないです。
登録しないホスト
民泊新法ができても行政に登録しないホストがほとんどではないかと推測します。すでにAirbnbを運営している物件は大阪府内だけでも軽く1万件を超えており、誰が違法で運営してるか把握できていないのが現状です。わざわざ登録することによって、
ホスト側にデメリットしかうまれない民泊新法の中で営業しようとする人達がいるでしょうか。
確定申告のデメリット
民泊新法によって、行政に届け出を出した場合、新規は開業したとみなされるでしょうし、既存の物件は過去に開業していたということになるでしょう。開業届の提出が必要になり、事業所得があれば税務署に申告する義務が発生します。
過去に開業していた日が明らかになれば、さかのぼって得た収入から所得を再計算し、追加申告が必要です。開始していたときから支払うべき税金を支払わなければなりません。
無許可の営業の場合は、もちろん申告もしていませんから税金の支払いはゼロのままです。これは違法で脱税です。
固定資産税の増加
住宅が民泊営業用の利用なれば、専用住宅の土地に対する固定資産税の特例がつかえなくなります。
著者の物件は固定資産税は当初の4倍にかわりました。住居面積が16％にしか満たさなかったため、すべてが営業用となりました。住居には違いありませんが、家主不在型の貸切タイプの民泊は100％が営業用になるので、占有住居の土地に対する固定資産税の特例は使えないと思います。
人の居住を目的としている部分が建物の総床面積の4分の1以上でない場合も住宅用地とは認められませんので注意が必要です。
専用住宅の土地とは、主に人の居住を目的としている建物のために使用されている土地を指します。ただし、専用住宅の土地として認められるのは、建物の総面積の10倍までです。住宅やアパートなどの敷地や、庭（住宅の敷地の一部を庭としている場合のみ）、自家用車を置くための駐車場などが該当します
住民税、国民健康保険料の増加
所得が上がれば、それにともない住民税の支払額もあがります。自営業者であれば、国民健康保険料の支払額も増加します。
まとめ
民泊新法が成立しても、民泊オーナーに登録するメリットは何もない。ばれるまで続けて運営する違法民泊オーナーは後をたたないだろうと推測する。